房地产业:月报--关注后期成交量和土地市场变化
货币供应回落,通胀保持高位,经济继续向好。1月M1同比增13.6%,M2同比增17.2%,分别比上月降低7.6个和2.5个百分点;1月,金融机构新增人民币贷款1.04万亿,同比大幅下滑25.2%;受权重调整影响,1月CPI同比4.9%。较高通胀压力促使央行2月9日上调存贷款基准利率0.25个百分点;1月,美元兑人民币汇价升至6.5891,但升值压力有所缓和;1月,1年期央票到期收益率为3.33%,反映加息压力尚存;1月PMI为52.9%,已连续23个月达50%以上。
土地和商品房成交同比仍有所增长。1月,12个重点城市的土地供应651公顷,成交面积643公顷,前者同比有所回落而后者同比反而出现上升。1月,重点监测城市的商品房成交量环比下滑而同比仍有所增加。这说明1月调控*策尚未明显影响房地产市场的供求关系。
代表性城市房价普遍上涨。根据18日《住宅销售价格统计调查方案》,国家统计局不再发布全国70个大中城市房价涨幅的平均数;1月,一线重点监测城市房价同比平均上涨2.46%。其中,深圳等城市房价同比涨幅有所反弹;一线重点监测城市的房价环比平均上涨1.4%,比上月扩大0.8个百分点;1月,二、三线重点监测城市房价同比平均上涨5.28%。其中,厦门等城市房价同比涨幅有所反弹;二、三线重点监测城市房价环比平均上涨0.67%。
前两月房地产投资、新开工等数据等待3月公布。1月和2月全国房地产运行数据将在3月公布,本期暂无分析。
年内第一次加息幅度低于预期,对购房者和地产商影响有限。央行自2月9日起上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点(低于市场50个基点预期),累计三次加息对购房者月供增加幅度2.6%-6.45%之间,对还贷能力影响有限;而存款利率增加幅度高于贷款,则使得预收账款高的地产上市公司反而间接获益。
估值和投资:成交下滑预期下,上游行业业绩、估值下修风险更大。截至2月24日,A股动态PE为19.76倍,房地产板块动态PE为21.79倍。投资方面,行业自2009年以来一直存在悲观预期。当前估值基本已经部分反映出市场对后期成交量下滑的担心。如果行业后期成交量持续下滑,地产上游行业业绩、估值双下修的风险要大于地产行业本身。短期内继续维持对行业的"中性"评级,建议"标配"地产股。个股选择方面,我们继续看好"大市值龙头+双线选股"的投资思路。
风险提示。房地产行业与国家*策紧密相关,一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。